“中國第一神盤”房價腰斬

此次反駁“崩盤論”的先鋒，是貴陽花果園樓盤的實際地產商貴州宏立城集團(下稱“宏立城”)。集團副總裁陳曉輝、策劃部經理蔡勁，均親自寫文章批駁“崩盤論”。

其中，陳曉輝還專門界定了“崩盤”的標準：一是房價出現大幅度下跌，跌幅超過30%甚至50%以上；二是成交量出現停滯，大幅萎縮。

宏立城現在至少位列貴州本土地產商前三甲，而這一身價幾乎完全從花果園項目中掘取。在此以前的十數年中，宏立城地產業務履歷僅顯示為在貴陽開發過一個樓盤。

2010年，宏立城從政府手里取得總建筑面積達560萬平方米的花果園彭家灣棚戶區改造項目，項目投資規模300億元。

2011年，宏立城再次拿下五里沖片區改造項目，該項目毗連彭家灣片區，系彭家灣項目的延續性項目，投資規模600億元。

至此，宏立城的花果園項目成為一個總投資達900億元的巨無霸，拿這一投資規模與當時30億元級的企業總資產相比，投資桿杠不言而喻。

貴陽另一家本土實力地產商負責人則對《瞭望東方周刊》說：“宏立城剛開始甚至都沒有30個億的資產，他是拿幾個億來撬動這個項目?！?/p>

宏立城尚不是上市公司，其財務狀況、資金鏈條、融資渠道均不為外界掌握。

花果園銷售形勢看上去頗為樂觀。自2010年11月27日開盤以來，截至2012年10月，它已連續23個月蟬聯貴陽樓市銷售冠軍，累計收益近300億元資金。

其中的2011年度，花果園樓盤甚至沖頂至中國單盤銷售冠軍，并因此被房產營銷界稱為“中國第一神盤”。

但“中國第一神盤”的價格被人稱為在做“自由落體運動”?！恫t望東方周刊》注意到，當花果園在2010年首度開盤推出11000套房源時，貴陽本地媒體披露其“價格多在8000元/平方米左右，最高單價達17000元/平方米”，而不到兩年工夫，現如今花果園在售樓盤均價已被腰斬，跌至4000多元/平方米。

對此，宏立城方面向《瞭望東方周刊》解釋，這不是降價措施，“一期(均價)7000多元的(樓盤)，位于花果園濕地公園旁邊，后面6000多元的靠山，以后5000多元的是回遷房剩余房源，然后3800元開盤的是五里沖，各個產品位置不一樣，開發周期也不一樣?！?/p>

地價基本一樣，何以房價如此懸殊？對本刊記者的疑問，宏立城雖承認“地價是差不多的”，但堅決否認降價。

前述貴陽地產商負責人則透露，宏立城開盤均價為6500元，之后降為5500元時，客戶鬧過一次事。

不過，對于購房者而言，地產商真金白銀降價顯然比任何真話都更誘人。此間記者在花果園售樓部聽見兩位購房客議及花果園中間曾是南明區殯儀館，這時其中一位給另一位打氣：“房價都降到3000多了，你還信迷信？”

高容積率真相

貴陽住建部門公開的樓市月度監測數據顯示，花果園一個項目的銷量常常占到全市一半左右的份額，有時達七成以上。2011年度，花果園銷量則占到全市成交量20%以上的份額。因此，花果園房價的風吹草動，對貴陽樓市可謂舉足輕重。

“花果園確實在客觀上平抑了房價。有人說，如果沒有花果園的開發建設，這兩年貴陽核心一環內房價肯定集體過萬?！焙炅⒊请m不承認降價的說法，卻不拒“平抑房價”的名份。

貴陽地產商目前正和宏立城一起，在“崩盤論”面前抱團取暖，而對花果園的低價銷售策略，同行們多不買賬。受雇于貴陽一家本土地產商的顧問人員，日前向《瞭望東方周刊》揭了花果園低價背后的秘密。

“一梯戶數太多，是不是采光通風都不行？但花果園就可以搞這個事情，它是45層、4梯10戶?！?/p>

“中國所有的CBD，包括北京金融街[簡介 最新動態]、國貿[簡介最新動態]中心，它的平均容積率都只有3到4之間，花果園這樣一個5000多畝的項目，容積率居然可以做到6點多?！?/p>

這位顧問質疑說，“憑什么貴陽城鄉結合部的一個大盤，容積率卻比北京、上海、香港的CBD還要高?！?/p>

前述貴陽地產商則透露：“業內也有人說花果園給貴陽新建了一個帶電梯的棚戶區。他確實把原來的棚戶區改造升級了，但頂多是一個升級版的QQ?！?/p>

“崩盤論”制造者吳其倫也注意到了花果園容積率方面的問題，并引以為他的重要論據。

他跟本刊打了一個比方：“花果園一盤(規劃)容納人口60萬，在西南地區，60萬相當于一個縣的城鄉人口總數，現在把一個縣的人搞在5000畝這樣一個大盤里?？梢詥?？不可以呀?！?/p>

吳其倫的江浙口音使他一連串的質疑顯得感性而執著，“60萬人到你這里來干嘛，到哪里就業到哪里發展？你有沒有大型的制造業、紡織業？勞動密集型產業全都沒有，沒有產業支撐，來了以后就是一座空城呀?！?/p>

吳其倫還說，投資客也不能進這樣的樓盤，否則錢一進去就被套牢，“投資要看利潤空間，講求投資回報，投資人去一看，這么大的盤，這么大的量，我買了以后賣給誰呀?！?/p>

花果園地處貴陽一環外西南角，盡管貴陽市中心一般都指一環以內，商業中心也只包括噴水池、大十字兩處地段，但宏立城方面并不覺得自己是郊區大盤，“我們從來也不認為它是郊區，也不是大盤，我們就是市區，就是市中心?！?/p>

眼下，花果園項目工地上的樓群遮天蔽日。站在售樓部人工湖畔朝四下看，那些已經封頂、將要封頂的高樓疊錯穿插，往往上十棟就連成一座“山”。從“山”的正面看過去，視線幾乎無法直線通透“山體”，這也就意味著，小區光線和通風只能局促于樓群中間“彎道行駛”。

宏立城方面向本刊確認了花果園項目容積率超過6，但又表示，“拿貴陽市區的容積率看，我們真不高?！焙炅⒊菫榇说莱隽速F陽樓市的容積率秘密，“在貴陽市區，現在容積率8以下的很少找得到，有些規劃中的容積率都在13、15，連20的都有?！?/p>

宏立城同時確認花果園項目主力樓盤為4梯9戶，4梯10戶則為回遷房。對于同行指責該梯戶比不應通過審批，宏立城方面闡釋了自己的邏輯，“一些全國性的地產商朋友說，貴陽的審批手續應該是最嚴格的，那么，在這樣嚴苛的審批下，我們都過了，這不是給我們特殊政策，這說明我們的采光、通風、朝向等舒適度都是有保障的?！?/p>

貴陽內部版“崩盤論”

張揚是中天城投集團股份有限公司的顧問，中天城投是貴州本土唯一一家房地產上市公司。作為既與貴陽樓市密切聯系又具備全國視野的行業人士，張揚試圖從正反兩個角度來評估“崩盤論”。

“我要不是考慮學術爭鳴，都想與發表‘崩盤論’的人賭一把，貴陽樓市崩盤了我就給他一百萬?！睆垞P告訴《瞭望東方周刊》，“貴陽房地產整體沒有泡沫，但是貴陽房地產行業也有個別人瞎搞，比如把幾平方公里的土地交給做工業、做電纜的人來開發?！?/p>

張揚對外行進入貴陽地產行業表示擔憂，“中央都讓央企退出地產行當了，做工業的還要擠進來。再這樣下去，我都想建議中天城投把戰略方向做調整，不要在貴陽生根了?！?/p>

宏立城對貴陽地產行業秩序同樣感到不滿，其向本刊透露，有外省地產商在貴陽市場上不做房、只做地，“他在貴陽買了300萬平方米的盤，從2005年開始運作，2006年開始賣，到現在才賣了幾十萬平方米，他就等地價升?！?/p>

宏立城還表示，“崩盤論”對花果園毫無影響，并且看好后市，認為花果園主體樓盤銷售到一定階段后，在市區暫無巨量大盤的情況下，貴陽樓市價格一定會起來，屆時宏立城亦將漲價。宏立城還告誡同行，多練內功，把利潤看淡一點。

同行卻不看好花果園的未來，前述貴陽地產商負責人對記者說：“花果園往后越來越難賣，因為他的房子逐漸都出來了，購房客將可以看到它的實景?！?/p>

該人士還透露，在此以前花果園的狀況一直讓貴陽的同行和媒體擔心，“大家坐在一起聊天，說到花果園，提得最多的就是它什么時候崩。不是會不會崩，崩盤是一定的，只是崩在什么時間不確定?！?/p>

種種跡象顯示，早在“崩盤論”之前，貴陽地產行業內部正在進行錯綜復雜的角力。只是當這場角力還遠未發現新的市場秩序時，就有“壞孩子”喊叫“崩盤了”。隨這一聲喊，人們只看見貴陽地產商如何攜手御外，奔赴貴陽的一批批媒體也只看見一堆令人欣慰的成交數據。

頗有意味的是，正當貴陽地產業界、學界奮起反擊“崩盤論”之際，吳其倫的立論開始發生變化。

他告訴本刊：“我為什么提出要崩盤這樣一個預警，因為說實話，很多地產商的資金狀況我非常清楚，特別是貴陽的大型地產商。地產商在融資渠道收窄的情況下，大都會借高利貸。鄂爾多斯為什么會崩盤？就是地產商大量借高利貸不愿意降價?！?/p>

貴陽樓市的未來圖景

中天城投旗下未來方舟項目，是貴陽樓市上一個足以與花果園分庭抗禮的超級大盤。項目占地超花果園3倍，由于最初將客戶群定位于中高端，故以2左右的低容積率，規劃居住人口17萬。

中天城投副總經理朱晉儀，同時也是未來方舟項目的營銷負責人，10月28日，她告訴《瞭望東方周刊》，未來方舟在今年開盤時即已遭遇過貴陽樓市寒流。

“我們今年3月9日開盤，當時市場非常不好，量價齊跌，消費者觀望非常嚴重，整個市場上都感覺到了谷底?！?/p>

中天城投是在2011年底確定未來方舟的營銷思路的，當時對市場還十分看好，但翌年3月開盤時，市場環境迫使中天城投不得不調低價位。

“我們從4000元不到的價格開盤，幾乎是零利潤，當時我們的開盤廣告就是‘調控貴陽樓市’，這一版廣告打了之后，其他地產商就參照我們的價格了?！?/p>

朱晉儀認為，貴陽樓市仍靠剛需支撐，未來方舟、花果園是在市場不好的情況下，以價換量剌激了剛需，甚至提前調動了1到2年的剛性需求。

“目前貴陽樓市中，貴陽客戶占到65%，30%來自省內其他地、州、市，剩下5%來自省外?！?/p>

朱晉儀判斷，未來兩到三年，貴陽樓市中來自省外的客戶會增長到8%或10%，因此貴陽樓市還是以剛需客戶為主。她同時表示，明年將是未來方舟的發力期。

未來方舟、花果園被認為貴陽樓市的“花舟二人轉”。由于兩盤成交量加在一起，在市場中處于絕對主導地位，因此“花舟二人轉”毫無疑問成為貴陽樓市的晴雨表。眼下，貴陽樓市經過10月“崩盤論”洗禮，又迎來11月中旬的“房交會”，成交數據依然堅挺。

不過，“房交會”上亦曝出消息，貴陽部分樓盤開始推行更低折扣?！胺拷粫敝?，貴陽地產商的銷售團隊曾相繼開拔到重慶、成都等周邊城市，拓展外省客戶。此間，重慶媒體稱重慶一富商10月底在未來方舟砸下1億元“一口氣買下了一整棟物業”?！恫t望東方周刊》事后從權威渠道獲悉，該筆交易并未實施。

此外，中天城投在未來方舟項目上制定的2012年度銷售計劃超百億，本刊經與中天城投核心管理人士確認，目前任務進度可謂“差得遠”，預計該銷售目標基本無法完成。

新華社-瞭望東方周刊